Особенности национальной коммерческой ипотеки

Вы планируете открыть свое дело и ищете под него площадь. Не желая платить арендодателю, вы хотите приобрести собственное помещение. Но денег на покупку желаемых квадратных метров не хватает. Вот в таких случаях и берут коммерческую ипотеку.

Можно, но сложно

Российские банки выдают бизнес-займы на различные нужды. Например, вы хотите:

• приобрести помещение под магазин, ресторан, салон красоты и т.д;
• обзавестись большим складским комплексом класса А;
• купить офис в Челябинске или любом другом городе страны;
• взять земельный участок под застройку нежилого объекта.

Впрочем, такую ипотеку нередко берут и для другой цели — покупают помещение и благополучно сдают его в аренду. Полученный с нее доход идет одновременно на оплату собственных нужд и ежемесячный взнос по кредиту. На первый взгляд, выгода очевидна. Однако, не все так просто. В России коммерческая ипотека, как правило, дается под более жесткие условия, чем жилищные займы. У нее высокие проценты (начиная от 10 %), гарантийный взнос — не менее 25% и достаточно «сжатый» срок кредита — не более 10 лет. Хотя отдельным клиентам предлагаются займы на щадящих условиях: под нулевой взнос с солидной отсрочкой по первому платежу (до 1 года). Но, повторимся, такие льготные программы — лишь единичные случаи.

Банк суров, но это банк

Заемщиком по коммерческой ипотеке может быть как физическое (ИП), так и юридическое (компания) лицо. Требования к нему предъявляются такие же, как и во всех остальных случаях кредитования: резидент РФ, возраст — от 18 лет, нет просроченных задолженностей в других финансовых организациях. И поскольку дело касается бизнес-займа, придется предоставить подтверждение, что государственная доля в уставном капитале составляет не более 25%.

Что банк хочет видеть в клиенте — более-менее понятно. Но еще надо разобраться, подходит ли под его условия ваш «предмет интереса» — скажем, вы планируете купить помещение под автосервис в Московской области. Коммерческие объекты в отличие от ипотечных квартир, российские банки изучают практически «под лупой»: от «возраста» до предполагаемой доходности. Если же речь идет о только еще возводящихся зданиях, кредиторы рассматривают только те строения, которые уже имеют заложенный подземный фундамент (объекты капитального строительства). И причина для такой «щепетильности» при выдаче бизнес-кредитов у наших банков имеется.

Непростые схемы

Займы на коммерческую недвижимость в России стали практиковаться не так давно — от силы лет 5 назад. Четких понятий и правил для таких банковских продуктов еще не разработано. А потому при заключении сделок часто возникают сложности. Согласно юридическому кодексу РФ, оформить документы (включая банковские бумаги) на такую недвижимость можно только на собственника. Но потенциальный заемщик таковым еще не является. Он пока не получил кредит, а значит не выкупил объект. Поэтому российским банкам, одобряя такую ипотеку, приходится идти на своего рода риск и действовать по сложному плану.

1. Клиенту выдается часть кредита (аванс), который тот передает продавцу. Вместе с деньгами последний получает официальный документ, что банк гарантирует выдачу полной суммы стоимости объекта.

2. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. Объект по документам переходит во владение покупателя (он же — заемщик кредита).

3. Как только банк получает договор купли-продажи, он выдает клиенту оставшуюся сумму кредита, которую тот передает бывшему собственнику (продавцу).

Вот такая непростая процедура: и для банка, и для заемщика, и для продавца. Учитывая сложности оформления документов и высокие годовые проценты, отечественные предприниматели не часто прибегают к таким займам. С другой стороны, если денег на покупку помещения взять негде, бизнес-ипотека может стать неплохой альтернативой той же аренде. Да, вы ежемесячно платите больше деньги: но не за чужие, а «родные» квадратные метры.

источник